No es lo que compras, es cuánto ganas con ello 💵🏡

¿Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad de inversión? 📊💰

¿Estás comprando una propiedad… o una ilusión? 🤔

Muchos piensan que invertir en bienes raíces es simplemente comprar “algo bueno”, bonito o bien ubicado. Pero la realidad es que en inversiones, el valor no está en lo que compras, sino en lo que ganas con ello.

💬 Como siempre les digo a mis clientes: “No se trata de tener una propiedad, sino de tener un activo que trabaje para ti.”

Y para saber si eso que estás comprando va a trabajar para ti, necesitas entender cómo se calcula la rentabilidad.

¿Qué es realmente la rentabilidad y cómo se calcula? 📈

La rentabilidad es la forma de medir si tu inversión genera los ingresos que esperas. Sin este cálculo, estás comprando a ciegas.

💡 El indicador más usado es el Retorno sobre la Inversión (ROI).

Fórmula sencilla del ROI:👉 ROI (%) = (Ganancia anual neta / Inversión total) x 100

Para calcularlo, necesitas:

🔹 Ingresos netos anuales (lo que ganas menos los gastos)

🔹 Inversión total (precio + gastos de cierre + amueblamiento si aplica)

📌 Ejemplo:

Supón que compras un apartamento en Punta Cana por $150,000. Lo alquilas por Airbnb a $2,500 al mes, y después de gastos (limpieza, mantenimiento, comisión), te quedan $1,800/mes.

✅ Ganancia anual neta: $1,800 x 12 = $21,600

✅ Inversión total (compra, cierre, amueblado): $160,000

✅ ROI = (21,600 / 160,000) x 100 = 13.5% anual

📊 Según AirDNA, la rentabilidad promedio en zonas turísticas como Punta Cana está entre 10% y 16% anual【1】.

¿Qué hace que una propiedad sea realmente rentable? 💡

No todo lo que brilla es oro. Aquí te comparto los factores que elevan la rentabilidad de una propiedad:

🔹 Alta demanda de alquileres: zonas turísticas o residenciales bien ubicadas.

🔹 Bajo mantenimiento: edificaciones nuevas, con buen historial.

🔹 Exenciones fiscales: como los beneficios de CONFOTUR【2】.

🔹 Facilidad de operación: ideal para rentas tipo Airbnb o largo plazo.

Además, si compras en planos con un buen precio de entrada, la propiedad puede aumentar de valor antes de que la termines de pagar. Eso mejora la rentabilidad y la plusvalía.

⚠️ Errores comunes al calcular rentabilidad

Muchos inversionistas cometen errores que les hacen sobreestimar la ganancia real. Aquí algunos clásicos:

1. No incluir todos los gastos (mantenimiento, seguros, impuestos, amueblamiento).

2. Usar ingresos brutos en lugar de netos.

3. No contemplar ocupación real (asumen 100% de ocupación cuando lo real ronda el 65-75%).

4. No evaluar la plusvalía a mediano plazo.

5. Ignorar los costos de gestión si delegan el manejo del inmueble.

👀 Ojo: Un 15% en papel puede convertirse en un 5% real si no haces los cálculos con detalle.

🧰 Herramientas que te ayudan a tomar mejores decisiones:

✅ AirDNA.co – Para ver datos reales de ocupación y tarifas en Airbnb por zona.

✅ Calculadoras de ROI – Puedes usar herramientas como MortgageCalculator.org o crear una hoja de Excel simple.

✅ Asesoría personalizada – La mejor herramienta eres tú... si sabes lo que haces. Y si no, ahí entro yo 😉

COMPARATIVA: Buen vs. mal análisis de inversión

Aspecto	Inversor A (mal cálculo)	Inversor B (cálculo inteligente)
Compra	$160,000	$160,000
Alquiler mensual estimado	$3,000 (sin base real)	$2,500 (validado por mercado)
Ocupación esperada	90%	70%
Gastos considerados	Cero	Mantenimiento, limpieza, impuestos
ROI real	5-6% (después de gastos)	13.5% comprobado

📌 ¿La diferencia? Unos se guían por emociones. Otros, por números.

¿Y ahora qué haces tú con esta información? 🚀

Antes de comprar una propiedad, hazte esta pregunta:

👉 ¿Esta inversión me genera más de lo que me cuesta mantenerla?

Si la respuesta no es clara, ¡no tomes decisiones a ciegas!

🎯 Yo puedo ayudarte a hacer ese análisis con total honestidad. Sea para un apartamento en Punta Cana, La Esperilla o en planos... el ROI no miente.

💬 Escríbeme y revisamos juntos tus opciones:

📧 gilberto@remax365.com

📲 WhatsApp: +1 (809) 705-6337

📚 Fuentes:

【1】 AirDNA – “Dominican Republic Vacation Rental Performance Overview – 2024”

【2】 Dirección General de Impuestos Internos (DGII) – CONFOTUR: https://www.dgii.gov.do/servicios/serviciosDGII/confotur